更新料を減額した事例

 

借地人の方の依頼で地主不動産業者と折衝した事案。
契約書に更新料の合意はなく、支払を拒絶することも可能であったが、近い将来に建物の建替えを予定しており円満に建替えの承諾を得る必要があったことから、方針を転換して更新料の減額と支払方法を折衝した。最終的に、地主側請求額の半分程度の額を数年間にわたって分割払いする内容で合意成立。

 

底地を購入する不動産業者は結構います。当初はかなり高圧的な態度で高額の更新料を請求してきたのですが、更新料の合意がないこともあって徐々に協議が落ち着き、何とか支払ができる条件でまとまりました。数年後に建替えの承諾も得ましたが、更新料の支払を拒絶していたら、とても円満な承諾の取付はできなかったと思われます。

 

 

更新料を払ってもらった事例

 

更新料の合意がない場合、請求することは法的には難しいのですが、借地人の方には、今後建替えや借地権の処分・整理しなければならない時期が来ることを考えると、円満な関係を維持して置いた方が無難である旨伝えて説得。最終的に地代５万円程度の増額と更新料数百万円を支払ってもらうことで借地契約の合意更新が成立。

 

 

裁判で増改築許可を得た事例

 

借地人の代理人として増改築許可の申立てを行った事案。
事案の焦点は、増改築承諾料の額です。増改築と承諾料のページでも述べましたが、裁判所の借地非訟専門部では、増改築の承諾料として、更地価格の３％相当額を原則とし、床面積の増加の程度や増改築後の建物の利用方法（収益物件への建替え等）を考慮して５％程度まで増額をする運用となっています。

 

本件は収益物件への建替えでしたが、増改築の前後で床面積がさほど変わらないことや、収益物件への建て替えではあるものの戸数が多くないこと等を主張して３～４％程度の額を主張して争い、最終的に４％相当額の承諾料で決定を得ました。

 

 

地主に借地権を譲渡した事例

 

借地人の方の代理人として、売却先の探索や条件折衝を開始。土地の接道の問題で再建築ができない条件であったため難航。最終的には地主さんと折衝し、付近の路線価の３割程度の額で買い戻してもらうことで合意した。

 

 

借地に接道の問題や建築制限がある場合、買受けても自由な利用が妨げられる為、第三者への譲渡は一層難しくなります。本件は何とか地主さんに買受けてもらい、借地人の方にとって最低限の利益は実現できた形です。

 

 

底地と借地権の共同売却

 

地主さんからの依頼で、共同売却の条件のとりまとめを行った。借地人は借地権割合（７０％）に沿った配分を主張し協議は長期化したが、最終的に配分割合を均等（５０：５０）とすることで合意成立。

 

 

共同売却は、底地や借地権の単体として売却するよりも有利な条件で売却できるためメリットが大きいのですが、配分割合をめぐって協議が調わず頓挫することもあります。長期的な視点で取り組むことが解決の第一歩かと思います。

 

 

等価交換を実現した事例

 

地主の長男から相談を受け関与した事例。
当初は借地権の買取りの方向で検討したが、借地面積が広く、買取り資金の用意が難しい状況であった。
丁度長男が住宅の購入を希望しており、本件土地を等価交換してここに自宅を建てればよいのではないかとということになり、借地人と協議し等価交換がまとまった。

 

借地面積が広い場合、等価交換も選択肢の一つです。お互いに買取り代金の支払が不要であることは大きなメリットです。

法律相談

随時受付中です。
プライバシー保持の観点から、全て予約制とさせて頂いております。事務所にお越し頂いてのご相談となります。 お電話やメールによるご相談は承っておりません。予めご了承下さい。
相談料は、３０分まで５，０００円、３０分を超える場合は７，０００円（消費税別途）です。

 

 

弁護士業務の料金について

訴訟、調停、示談折衝などを受任する場合の料金（弁護士報酬）は、予め見積書を作成して提示させて頂いております。
案件の難易度、解決までに要する執務量や時間等は、注文住宅の設計施工と同様、個々の案件ごとに異なるためです。もちろん、見積りは無料です。