譲渡には地主の承諾が必要

借地権を第三者に譲渡するには、地主さんの事前の承諾が必要です。殆どの借地契約書にはこのことが記載されていますが、借地契約書がない場合でも承諾が必要です。
地主さんの承諾を得ないで譲渡すると借地契約を解除されるので、注意が必要です。

 

 

 

承諾には承諾料が必要

借地権の譲渡について承諾をもらう場合、借地上の建物の建替え、借地条件の変更の場合と同様、譲渡承諾料の支払が必要になるのが一般です。「名義書換料」と言われることもあります。
自分の土地を誰に貸すかは地主さんが自由に決定できる事柄です。地主さんに決定権がある事項について、借地人の都合で変更してもらうわけですから、承諾には相応の対価が必要になります。

 

 

譲渡承諾料の相場

承諾料の額は、借地権価格（第三者への譲渡価格）の１０％相当額とされるのが一般的です。
ただし、地主さんによってはこれより低い額で承諾してもらえるケースもありますし、逆にもっと高額の承諾料を提示される場合もあります。

 

 

 

 

承諾料は他にもかかる

借地権を不動産事業者に譲渡する場合、ほぼ例外なく、借地契約の期間を２０年に伸長、建物の建替え、抵当権の設定について地主さんの承諾を得ることを求められます。建物の建替えについては増改築承諾料が必要ですし、地主さんによっては、借地契約期間の変更や抵当権設定についての承諾料を別途求められる場合があります。

 

こうした「エクストラ承諾料」についても、買主である不動産事業者との売買契約の中で売主負担（売買代金から控除）とされるのが一般です。

 

 

借地権譲渡の成功の秘訣

借地権を譲渡する場合、建物が老朽化していることが多い等の事情で、多くの金融機関は融資に消極的です。特に住宅ローンの利用が難しいため、買主は殆どの場合不動産事業者になります。
不動産事業者は自分で借地を利用する訳ではなく、転売や分譲によって利益を得るために購入する訳ですから、再販売や抵当権の設定、借地契約期間の伸長、境界の確定等様々なことについて地主さんの承諾が得られるかを重視します。

 

地主さんの承諾を得る見通しが立たない場合、手を挙げる事業者はほぼいません。いたとしても売却価格は大幅に安くなります。借地権を適正な価格で売却するには、可能な範囲で更新料の支払い（リンク）に応じるなど、地主さんと良好な関係を維持しておくことが何よりも重要です。

 

 

譲渡の承諾が得られない場合

地主さんから譲渡の承諾を得られない場合、裁判所に借地非訟（しゃくちひしょう）手続を申し立てて、地主さんに代わって譲渡を許可してもらうことが考えられます。
ただし、許可が得られるまで相応の時間が必要ですし、何より、許可が得られるまで付き合ってくれる理解ある買受予定者の協力が不可欠です。借地非訟での解決に向いているケースと向かないケースがありますので、利用するには慎重な検討が必要です。

 

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