更新料の重要性

東京など都市部では借地が多く見られますが、かなり昔に設定されたものが多く、地代も安いことが殆どです。
一軒家の敷地の地代が、周辺のアパートの家賃より安いこともしばしばです。

 

借地権が設定された土地（底地）の財産的価値を少しでも高めるためには、数十年に一度の更新の機会に、ある程度まとまった額の更新料を受け取れるようにしておくことが重要です。

 

 

「相当額を払う」合意

更新料は、更新料を支払う旨の合意によって地主さんに請求権が発生するのですが、借地の契約書を見ていると時折見受けられるのが、「更新に際し、借地人は地主に相当額を支払う。」等の条項です。

 

更新料の合意を定めるときは、借地人が支払に応じない場合に裁判で請求できるよう、金額又は算定方法を明確にしておく必要があります。
「相当額」では、金額や算定方法について明確な合意があるとは言えないので、裁判で請求するのは難しいのが実情です。

 

 

合意の定め方が重要

以上を踏まえ、更新料の合意を契約書等で定めるときは、その額又は算定方法を明確にしておきましょう。
２０年後、３０年後の地価がどうなっているか分からないので、金額よりも、算定方法を定めるのが現実的かと思います。

 

 

 

 

以前も更新料をもらったこと

 

このように主張される方も多いのですが、絶対視は禁物です。
更新料は個々の更新の都度支払うものであり、その時々で個々に合意が必要というのが法律的な考え方ではないかと思われます。
「以前に更新料を支払っているからといって、今回の更新時に更新料の支払合意があったとは認め難い。」という裁判官の論考も目にします。

 

確実に更新料を受領できるよう、契約書等に明確に合意を定めておくことをお勧めします。

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