リフォームと増改築

借地契約で増改築が制限されるのは、建物の耐用年数が延びることによって、地主さんが土地の返還を受けられなくなるためです。
単なる修繕であれば耐用年数に影響はしませんが、耐用年数に影響するような大規模なリフォームは「大修繕」として、増改築に含まれるとの考えが一般的です。
つまり、リフォームであっても、地主さんの承諾が必要になる場合があるということです。

大修繕か否かの判断基準

大修繕の意義は建築基準法に規定があり、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」とされています（同法２条１４号）。
「主要構造部」とは、「壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁等は除く」とされています（同法２条５号）。

具体的な工事内容がこの大修繕に当てはまるかどうかは難しいですが、工事の部位、箇所、面積と工事内容（耐用年数に影響するか）を総合的に考慮して判断するほかないと思われます。

借地人の方の注意点

上記のとおり、リフォームが大修繕に当たるか、地主さんの承諾が必要か否かは微妙な問題です。
「この程度なら承諾は不要だろう」と判断して工事を始めたところ、地主さんとトラブルになる事態は避けたいところです。

ある程度の規模のリフォームをするのであれば、事前に工事概要を地主さんに説明するのが無難です。
協議の状況によっては、地主さんの求めに応じて工事の規模や範囲を見直す、若干の承諾料の支払に応じる等の対応も検討する必要があります。
少なくとも、無断増改築として借地契約を解除される事態は避けなければなりません。

法律相談

随時受付中です。
プライバシー保持の観点から、全て予約制とさせて頂いております。事務所にお越し頂いてのご相談となります。 お電話やメールによるご相談は承っておりません。予めご了承下さい。
相談料は、３０分まで５，０００円、３０分を超える場合は７，０００円（消費税別途）です。

弁護士業務の料金について

訴訟、調停、示談折衝などを受任する場合の料金（弁護士報酬）は、予め見積書を作成して提示させて頂いております。
案件の難易度、解決までに要する執務量や時間等は、注文住宅の設計施工と同様、個々の案件ごとに異なるためです。もちろん、見積りは無料です。