増改築には制限がある

借地契約では、建物の増改築をする場合、地主さんの承諾を得なければならないと定められていることが殆どです。

 

建物が建て替えられると、存続期間が延び、地主さんは土地の返還を受ける時期が大幅に延びる不利益を受けます。
そこで、殆どの借地契約では、建物の増改築をするときはあらかじめ地主の承諾を得なければならないと定められています。

 

 

承諾には承諾料がかかる

増改築に地主さんの承諾を得るには、承諾料の支払が必要になるのが一般です。
地主さん次第ですが、無償で承諾してくれる地主さんは少数派で、多くの場合、所定の承諾料の支払と引き換えに、承諾書に署名押印をもらって、増改築に着手することになります。

 

 

承諾料の相場はあるの？

増改築の承諾料の額は、法令等で決まっている訳ではなく、個々の地主さんに委ねられています。お寺や神社など大規模な地主さんは、独自に承諾料の算定基準を設けています。

 

承諾料の額は、借地人の方から、増改築計画の概要、床面積の増減や構造、材質、増改築後の建物の用途等の資料を地主さんに提出し、交渉することになります。

 

ローンを利用する場合

増改築の資金を金融機関で借り入れる場合、金融機関から、融資の条件として、建物への抵当権の設定と、万が一建物が競売になった場合に買受人に対する借地権の譲渡について地主さんの承諾があることを求められる場合があります。

 

増改築について承諾が得られない場合、借地人は裁判所の借地非訟手続を申し立て、地主さんの承諾に代わる許可を求めることができますが、抵当権の設定については、裁判で承諾に代わる許可を求める制度がありません。
増改築資金にローンを利用する場合、抵当権の設定の承諾も含めて地主さんとの間で合意をまとめる必要があります。

 

承諾してもらえないときは

地主さんに増改築の承諾を求めたが断られた、承諾料の額で折り合わないという場合、裁判所の借地非訟手続を利用することが考えられます。
借地人が予定している増改築が土地の通常の利用上相当である等と認められれば、地主さんに代わって裁判所が増改築を許可するという制度です。

 

ただし、許可に当たっては、相応の承諾料（原則として更地価格の３％相当額、増改築の内容、規模によって増減）の支払が条件となります。無償で増改築を認めてくれる訳ではありませんので、注意が必要です。

 

無断増改築は絶対NG

借地人の方が絶対に避けなければならないのが、地主さんに無断で増改築工事を始めることです。

 

増改築の制限がある借地契約では、ほぼ例外なく、無断増改築を借地契約の解除原因とする条項が入っています。
承諾料の支払を惜しんだ結果、増改築どころか借地権そのものを失い、建物を取り壊して出て行かなければならない事態になりかねません。必ず、地主さんの承諾を取り付けてから工事に入りましょう。

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