借地条件とは

借地条件とは、借地契約における、土地上に建築できる建物の種類を限定する取り決めのことです。

 

例えば、借地契約に「本件土地を居宅所有の目的で賃貸する」とある場合、アパート、マンションのような賃貸物件を建築することは契約違反になるため、これらの用途の建物を建築するには、借地契約の内容そのものを変更する必要があります。
これを「借地条件の変更」と言います。契約内容の変更なので、当然、地主さんの承諾が必要です。

 

 

堅固建物　非堅固建物

借地条件の中で最もポピュラーなのが、「非堅固建物所有目的に限る」というものです。「普通建物」と記載される場合も多いですが、「普通建物」も、通常「非堅固建物」を意味します。

 

では、堅固建物、非堅固建物（普通建物）とは、一体どういう建物でしょうか？

 

 

堅固建物と非堅固建物の区別

堅固建物、非堅固建物の区別は、旧借地法に由来します。
旧借地法は、借地上の建物を「石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物」と、「その他の建物」（非堅固・普通建物）に区別し、借地権の存続期間に差を設けていました。堅固建物は頑丈で耐久性もあるから借地権も長期間存続させるが、非堅固（普通）建物はそうでないから比較的短期間でも問題ないとの考え方です。

 

そうであれば、堅固建物とは、ＲＣ造、鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）造のように、材質や構造に照らして堅牢性、耐久性が高く、解体が困難な種類の建物を意味すると考えられます。他方、非堅固（普通）建物は、木造がその代表例です。
ですから、借地契約に「普通建物所有目的とする」とある場合に、木造の建物を取り壊してＲＣ造に建て替えるときは、地主さんとの間で借地条件を変更する合意が必要になります。

 

 

軽量鉄骨ＡＬＣ造の場合

では、賃貸併用住宅等で用いられる、軽量鉄骨で柱や梁を組み、外壁に軽量気泡コンクリート（ＡＬＣ）を組み合わせる構造（某住宅メーカーの「ヘー●●ハウス」）は、堅固建物か普通建物か、どちらでしょうか？

 

建築の専門的な知識に関わる難しい問題ですが、裁判例を見ると、解体が用意であること、耐久性は木造よりはあるがＲＣ造と比較すると大幅に劣ること等を根拠に、普通建物に該当すると判断したものが多いように見受けられます。
ですから、「普通建物所有目的とする」借地条件がある場合に、軽量鉄骨ＡＬＣ造の共同住宅に建て替えるときは、借地条件の変更に該当せず、通常の増改築として扱われるケースが多いかと思います。
他方、「木造平家建居宅に限る」と定められている場合に、軽量鉄骨ＡＬＣ造の共同住宅を建てるには、借地条件の変更が必要です。

 

 

借地条件変更の承諾料

借地条件を変更する場合の承諾料は、増改築の承諾料と比較して大幅に高くなります。

 

増改築許可の場合（更地価格の３％相当額）と比べて大幅に高くなるのは、次のような考え方に基づくと考えられます。
非堅固（普通）建物に限る借地条件を、堅固建物が建築可能な条件に変更する場合、建物の耐久性は飛躍的に向上しますし、老朽化しても同じく堅固建物を建築できます。そうすると、借地契約が半永久的に存続可能となり、借地権の価値は大幅に増加します。これが、借地条件の変更の場合に承諾料の額が跳ね上がる根拠と考えられます。

 

借地人の方が地主さんとの協議で借地条件を変更する場合、承諾料を裁判所と同じ基準で決める必要はありませんが、単なる増改築とはレベルが異なることは覚悟する必要があります。
予算を高めに見積もる必要がありますし、地主さんとの協議次第では、建築計画の見直しも必要になるでしょう。

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