借地権譲渡許可の申立て

借地人が借地権を第三者に譲渡しようとする場合において、借地権が第三者に移転しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主がそれを承諾しないときは、裁判所は、借地人の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

 

借地は、借家の場合と比べて、目的物の利用の仕方が人によって大きく異なる訳ではありません（建物を建てて居住する、営業するだけ）。そこで、借地権が譲受人に移転しても地主に不利がないかどうかを裁判所が審査し、問題がなければ地主の承諾に代わる許可を与えることが認められています。

 

 

手続の流れ、所要期間等

借地人が譲渡許可の申立てをすると、裁判所が審問期日を指定し借地人と地主を呼び出します。審問期日では裁判所が双方から事情を聴取し、双方の言い分が出揃ったところで、和解を打診するのが通常です。和解の見込みがないときは、不動産鑑定士等による鑑定を経て、譲渡を許可するか否かの裁判をします。終結までに要する期間は、早期に和解が成立すれば６か月、鑑定を経て決定に至る場合は１年から１年半ほど要する場合が多いように思います。

 

 

譲渡承諾料の支払は必要

裁判所が譲渡を許可する場合でも、譲渡承諾料の支払は必要です。
許可の裁判は「申立人が相手方に金●●円を支払うことを条件として、賃借権を●●に譲渡することを許可する。」という形で出されます。

 

 

買主の協力が不可欠

譲渡許可の裁判は、「この買受予定者に借地権が移転すると地主に不利となるおそれがあるか否か」を審理する手続ですから、買受予定者の信用性、とりわけ経済的な信用性（地代を継続的に支払っていく資力があるか）が重要な審理対象です。
そのため、買受予定者の資力を証明する資料として、法人であれば納税申告書や計算書類（貸借対照表と損益計算書）、個人であれば納税申告書や源泉徴収票の提出を求めるのが裁判所の扱いです。

 

ただでさえ地主との交渉が難航して裁判沙汰になっている借地権を購入しようという人や企業は少数派です。その上、許可が得られるか否かわからないのに、非常にセンシティブな計算書類等の提出を求められるとなると、買受予定者にとっては結構高いハードルとなります。
私の経験上も、いったんは買受の意向を示してくれた不動産事業者の方でも、譲渡許可の申立てをするとなると協力を断られたことが何度かあります。

 

 

譲渡価格が大幅に下がる

上記のように、譲渡許可の裁判で許可が得られるまでには半年から１年半程度の期間を要します。買受予定者は、許可が得られるか否か分からないのに長期間待たされ、外部に余り見せることのない計算書類の提出まで求められます。こうしたことに協力してくれる買受予定者は多くなく、特殊な不動産事業者の方が中心になります。そのため借地権の譲渡価格は大幅に下がり、適正価格（実勢価格×借地権割合）の１割程度が一般的です。

 

これにはやむを得ない部分もあります。不動産事業者は転売や分譲で利益を上げるために物件を購入します。借地権を転売するとなると、購入した事業者は、転売に際して、改めてもう一度譲渡許可の裁判を行わなければなりません。そうした手間とコスト、転売の見通しの不確実性などを考えると、とても高い金額は出せないという判断になるのもうなづけます。

 

 

借地非訟が向いているケース

このように、借地権譲渡許可の裁判をする前提だと、協力してくれる買受予定者を見つけるのが難しく、譲渡価格が大幅に下がります。譲渡価格を重視するのであれば裁判所の手続の利用は避け、かなり譲ってでも地主さんの承諾を取り付けた方がよいと思います。

 

他方、個人名義の借地権を同族で経営している企業に譲渡するとか、知人の不動産事業者に譲渡するなど、経済的利益を度外視して協力してくれる見通しが立つ場合、譲渡許可の裁判は効果的です。特に地主の提示する譲渡承諾料が不当に高額な場合、譲渡許可の裁判によった方が承諾料の額が下がるメリットがあります。某裁判所担当部の運用基準では、同族企業への譲渡する場合の譲渡承諾料は、借地権価格の１０％から若干減額（８％から９％）する扱いとなっています。

 

法律相談

随時受付中です。
プライバシー保持の観点から、全て予約制とさせて頂いております。事務所にお越し頂いてのご相談となります。 お電話やメールによるご相談は承っておりません。予めご了承下さい。
相談料は、３０分まで５，０００円、３０分を超える場合は７，０００円（消費税別途）です。

 

 

弁護士業務の料金について

訴訟、調停、示談折衝などを受任する場合の料金（弁護士報酬）は、予め見積書を作成して提示させて頂いております。
案件の難易度、解決までに要する執務量や時間等は、注文住宅の設計施工と同様、個々の案件ごとに異なるためです。もちろん、見積りは無料です。